HAK-HAK PEMBELI RUMAH DALAM PEMBINAAN : BIAR JELAS, JANGAN DITINDAS
Biasanya kita sebagai pembeli adakalanya maklumat yang lengkap dan tepat dalam bahasa yang mudah difahami tidak sampai kepada kita. Sudahnya dalam tidak sedar jadilah kita pembeli yang tidak tahu dan tidak menuntut hak kita yang sepatutnya. Bukan semua pemaju akan explain selengkapnya kepada pembeli. Perkongsian peguam ini mampu merungkai persolan kita selama ini.
Berikut adalah antara rumusan yang di perolehi daripada Forum Hak-hak Pembeli Rumah dalam Pembinaan anjuran HartaGuam, ABIM dan Dewan Seminar Kajang yang di adakan pada 9.12.217 (Sabtu) yang lalu.
Diantaranya;
1. Di dalam perjanjian jual beli (S&P) rumah dalam pembinaan yang menggunapakai Jadual G dan H Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1966, tiada peruntukan yang memberi kuasa kepada pembeli untuk menamatkan S&P akibat kelewatan pemaju menyiapkan rumah. Walau bagaimanapun pembeli boleh menamatkan S&P sekiranya projek tersebut disahkan terbengkalai oleh KPKT.
2. Tuntutan gantirugi kelewatan (LD) serahan milikan kosong (Vacant Possession) hendaklah dibayar oleh pemaju kepada pembeli sebaik sahaja pemaju menyerahkan milikan kosong rumah tersebut kepada pembeli.
3. Sekiranya pemaju gagal membayar LD dalam tempoh masa 30 hari daripada tarikh serahan milikan kosong dibuat, pembeli boleh menuntut daripada peguam agar LD tersebut dibayar daripada mana-mana wang progres yang dipegang oleh peguam.
4. Pembeli tidak boleh dikenakan faedah lewat bayar oleh pemaju sekiranya kelewatan disebabkan oleh pemaju gagal mengemukakan dokumen yang lengkap untuk membolehkan pembiaya melepaskan bayaran progres. Untuk pembiayaan perumahan kakitangan awam, pembeli tidak boleh dikenakan faedah lewat bayar untuk tempoh tidak melebihi 6 bulan bagi mana-mana peringkat pembayaran mengikut Jadual Ketiga di dalam S&P.
5. Pemaju hendaklah membaiki dan menyempurnakan pembaikan kerosakan rumah dalam tempoh 30 hari daripada tarikh penerimaan notis tuntutan pembaikan kerosakan daripada pembeli. Sekiranya gagal, pembeli boleh membaiki sendiri kerosakan tersebut dengan kos pembaikan dipotong daripada wang pertaruhan 5% yang dipegang oleh peguam. Tetapi pembeli hendaklah mendapatkan sebut harga kos pembaikan terlebih dahulu daripada kontraktor yang mereka lantik dan memberi peluang kepada pemaju untuk membaiki kerosakan tersebut sekali lagi dalam tempoh masa 30 hari.
6. Terdapat 2 jenis kerosakan rumah, pertamanya kerosakan yang dapat dilihat oleh mata kasar (patent defects) di dalam tempoh tanggungan kecacatan (DLP) dan yang keduanya kecacatan atau ketidakpatuhan pembinaan yang ditutupi dan ianya tidak terzahir di dalam tempoh DLP (latent defects). Tempoh liabiliti kecacatan hanya terpakai untuk ‘patent defects’ sahaja, manakala untuk ‘latent defects’ tiada tempoh liabiliti kecacatan terpakai. Ertinya untuk latent defects, walaupun selepas tamat tempoh liabiliti kecacatan, pembeli masih boleh menuntut terhadap pemaju sekiranya berlaku kerosakan dalam kategori sedemikian.
7. Proses pengeluaran Perakuan Penyiapan dan Pematuhan (CCC) perlu melalui prosedur yang ketat di mana sebelum CCC dikeluarkan oleh Arkitek, 21 perakuan melalui borang-borang G1-21 Yang melibatkan Perunding Jurutera, Jurukur Tanah, Arkitek Landskap, kontraktor utama, kontraktor elektrik berdaftar dan tukang paip berlesen hedaklah terlebih dahulu membuat pengesahan penyiapan kerja-kerja berkenaan. Jabatan kejuruteraan pihak berkuasa tempatan dan ajensi-ajensi teknikal bekalan utiliti juga hendaklah terlebih dahulu membuat pemeriksaan dan mengemukakan surat sokongan bahawa syarat syarat penyiapan telah dipatuhi sebelum CCC dapat dikeluarkan.
8. Tidak dapat dinafikan memang terdapat segelintir arkitek yang “nakal” yang mengeluarkan CCC sebelum sesuatu bangunan itu siap sepenuhnya. Ianya merupakan satu kesalahan yang berat di bawah Akta Arkitek. Walau bagaimanapun sekiranya berlaku sedemikian, pembeli boleh buat aduan kepada Lembaga Arkitek Malaysia (LAM) dan jika didapati bersalah , arkitek tersebut boleh dikenakan tindakan denda atau penjara yang boleh menyebabkan lesen amalan mereka sebagai arkitek akan digantung.
9. Biasanya, kerja-kerja arkitek untuk menyediakan pelan dan mendapatkan kelulusan PBT mengambil masa 3 hingga 4 tahun sebelum sesuatu bangunan itu didirikan dan mereka perlu menanggung liabiliti terhadap bangunan tersebut sepanjang jangka hayat bangunan tersebut.
10. Pemaju tidak boleh memohon tempoh lanjutan penyiapan bangunan daripada KPKT selepas S&P ditandatangani. Jika lanjutan diberikan selepas S&P ditandatangani, tindakan tersebut boleh dicabar menerusi proses undang-undang di Mahkamah.
11. Tuntutan boleh difailkan di Tribunal Pembeli Rumah bukan sahaja oleh pembeli rumah kediaman yang dibeli terus daripada pemaju, tetapi juga oleh pembeli yang membeli rumah daripada pemilik pertama selagi mana tempoh liabiliti kerosakan tersebut masih berkuatkuasa.
12. Tuntutan boleh dibuat oleh pembeli terhadap pemaju melalui Tribunal Pembeli Rumah dengan syarat pemaju tersebut mempunyai lesen pemajuan perumahan dan membina lebih daripada 4 buah unit kediaman atau pemaju tersebut menjual lot bangunan perumahan melebihi 4 lot dan berniat untuk membina lebih daripada 4 unit rumah kediaman di atas tanah tersebut. Walau bagaimanapun Tribunal juga boleh mendengar tuntutan oleh pembeli terhadap pemaju yang tidak berlesen.
13. Tuntutan di Tribunal Pembeli Rumah tidak boleh dibuat untuk projek rumah terbengkalai, atau rumah yang tidak dibeli melalui pemaju perumahan atau menuntut gantirugi kerana rumah yang dibeli berhantu.
14. Tribunal pembeli rumah boleh mendengar tuntutan yang besifat teknikal sepeti tuntutan liabiliti kerosakan rumah, kegagalan pemaju mematuhi pelan atau spesifikasi bangunan atau tuntutan penyelarasan keluasan rumah, dan juga tuntutan yang tidak bersifat teknikal seperti tuntutan LD atau tuntutan untuk mengembalikan deposit bayaran harga jual beli rumah.
15. Untuk melindungi kepentingan pembeli, mereka hendaklah membaca S&P dan memahami terma yang terdapat dalam S&P. Jika tidak faham, mereka perlu bertanyakan kepada peguam yang telah dilantik. Adalah juga dinasihatkan pembeli melantik peguam mereka sendiri untuk melindungi hak dan kepentingan mereka dan tidak hanya bergantung kepada peguam yang disediakan oleh pemaju secara percuma.
Sekian terima kasih.
Disediakan oleh:
SALKUKHAIRI ABD SUKOR
Timbalan Presiden
Persatuan Guaman Hartanah Malaysia (HartaGuam)
